Investir em REITs americanos pode ser uma excelente forma de obter uma renda passiva consistente e em dólares. Se você está procurando oportunidades para aumentar seus dividendos, especialmente em meio a um cenário econômico incerto, os REITs que mais pagam dividendos merecem a sua atenção. Neste artigo, vamos explorar três melhores REITs americanos que não apenas oferecem altos dividendos, mas também têm um histórico comprovado de sustentabilidade e crescimento.

Por Que Investir em REITs Que mais Pagam Dividendos?

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis que geram renda. Eles são conhecidos por sua capacidade de distribuir a maior parte de sua receita tributável como dividendos aos acionistas. Isso torna os REITs uma opção atraente para investidores que buscam uma fonte confiável de renda passiva, especialmente em um ambiente de baixas taxas de juros. Mas por que exatamente você deveria considerar investir em REITs que pagam dividendos?

Em primeiro lugar, os REITs oferecem rendimentos de dividendos que são geralmente superiores aos das ações comuns. Enquanto o rendimento médio de dividendos do S&P 500 flutua em torno de 1,5%, muitos REITs oferecem rendimentos que podem facilmente ultrapassar 4%. Isso é mais do que o dobro! Além disso, alguns REITs de alto dividendo oferecem rendimentos significativamente maiores que a média da indústria, tornando-se uma excelente opção para quem procura diversificar suas fontes de renda.

O Que Considerar Antes de Investir em REITs Americanos?

Embora o rendimento dos dividendos seja uma métrica importante a ser considerada ao escolher os melhores REITs americanos, não é a única. Investidores experientes sabem que olhar apenas para o rendimento pode levar a armadilhas de rendimento, onde altos dividendos são insustentáveis e podem ser reduzidos. Aqui estão alguns fatores cruciais a serem considerados antes de investir em REITs:

1. Razão de Alavancagem: Uma alta razão de alavancagem pode indicar que o REIT está assumindo dívidas significativas para adquirir propriedades. Isso pode aumentar os rendimentos no curto prazo, mas também aumenta o risco em caso de flutuações no mercado imobiliário.
2. Taxa de Pagamento de Dividendos: A maioria dos REITs paga 90% de sua receita tributável em dividendos para manter seu status de isenção fiscal. No entanto, é importante verificar se essa taxa de pagamento está em linha com os fundos das operações (FFO) e não está drenando os recursos da empresa.
3. Fluxo de Caixa Consistente: Verificar se o REIT tem um fluxo de caixa consistente é essencial. Isso garante que ele possa continuar pagando e potencialmente aumentar seus dividendos, mesmo em tempos de incerteza econômica.

1. Realty Income (O): O REIT dos Dividendos Mensais

Por que Realty Income é Um dos Melhores REITs Americanos?

Realty Income é frequentemente mencionado quando se fala em REITs americanos de alto rendimento, e por boas razões. Este REIT tem um histórico invejável de pagar dividendos mensais consecutivos por mais de 50 anos. Eles se autodenominam “The Monthly Dividend Company”, e isso não é apenas marketing — é um compromisso.

O que torna o Realty Income particularmente atraente é sua estratégia diversificada de investimento. O portfólio da empresa inclui propriedades em setores como varejo, industrial, gaming e data centers. Cerca de 90% de sua renda vem de inquilinos em setores que são resilientes a recessões econômicas ou que não são impactados pela digitalização. Além disso, o Realty Income adota uma abordagem de leasing de longo prazo com cláusulas de escalonamento de aluguel anual, garantindo um fluxo de caixa previsível e crescente.

Saúde Financeira e Sustentabilidade dos Dividendos

Realty Income mantém uma razão de alavancagem conservadora e uma das melhores folhas de balanço do setor. Com uma razão de alavancagem de aproximadamente 5,3 vezes, a empresa tem flexibilidade financeira para adquirir propriedades adicionais que geram renda. Além disso, o REIT tem uma taxa de pagamento de dividendos abaixo de 75%, o que significa que ele retém uma parte significativa de seu fluxo de caixa para reinvestimento e crescimento.

• Razão de alavancagem: 5.3x
• Taxa de pagamento de dividendos: <75%
• Crescimento projetado de FFO por ação: 4-5% ao ano

Expectativas Futuras para Realty Income

Realty Income prevê um crescimento contínuo de sua receita de aluguel e expansão de seu portfólio. A combinação desses fatores deve permitir que a empresa continue a aumentar seus dividendos. Para investidores que buscam uma renda passiva estável em dólar, Realty Income é, sem dúvida, uma escolha de destaque.

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2. NNN REIT (NNN): Uma Escolha Durável para Dividendos em Dólar

O Que Faz do NNN REIT um REIT que Paga Dividendos Consistentemente?

O NNN REIT é um dos REITs que mais pagam dividendos e tem um histórico impressionante de 35 anos consecutivos de crescimento de dividendos. Ele pertence a um grupo seleto de REITs que conseguiram não apenas manter, mas aumentar os dividendos por um período tão longo. A estratégia do NNN REIT se concentra em propriedades independentes, locadas para varejistas nacionais e regionais, sob contratos de locação tripla líquida.

Este tipo de contrato de locação é particularmente benéfico para o REIT, pois transfere a maioria dos custos operacionais para os inquilinos. Isso inclui manutenção, seguros e impostos, o que significa que o NNN REIT pode manter um fluxo de caixa mais previsível e resiliente. Além disso, as propriedades são normalmente alugadas para empresas em setores duráveis, como serviços automotivos, lojas de conveniência e restaurantes, que não são facilmente substituíveis pelo e-commerce.

Análise Financeira do NNN REIT

Uma das razões pelas quais o NNN REIT é um dos melhores REITs americanos é sua abordagem financeira prudente. A empresa mantém uma baixa taxa de pagamento de dividendos, inferior a 70% de seu FFO, o que proporciona uma margem de segurança e a capacidade de continuar investindo em novas propriedades. Com uma alavancagem abaixo da média do setor, o NNN REIT tem um balanço patrimonial sólido que lhe dá flexibilidade para expansão futura.

• Taxa de pagamento de dividendos: <70% do FFO
• Alavancagem: Abaixo da média do setor
• Histórico de crescimento de dividendos: 35 anos consecutivos

Perspectivas de Crescimento para o NNN REIT

O NNN REIT está bem posicionado para continuar seu crescimento. A demanda por propriedades de varejo de alta qualidade e a estrutura favorável de seus contratos de locação devem permitir que o REIT continue a aumentar seus dividendos. Além disso, sua estratégia de investimento em propriedades duráveis ajuda a proteger contra volatilidades de curto prazo no mercado imobiliário.

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3. VICI Properties (VICI): Inovação e Crescimento no Setor de Experiências Imobiliárias

Por Que VICI Properties é um REIT Único no Mercado de Dividendos?

VICI Properties é um dos mais jovens REITs americanos da nossa lista, mas isso não significa que ele seja menos impactante. Formado em 2017 como um spin-off da Caesar’s Entertainment, a VICI rapidamente se tornou um dos líderes no setor de propriedades de jogos e entretenimento. O portfólio da empresa inclui propriedades icônicas de cassinos, bem como um portfólio diversificado de propriedades de entretenimento experiencial.

Uma das razões pelas quais VICI se destaca é sua estratégia de locação tripla líquida, onde os aluguéis são muitas vezes vinculados à inflação. Essa abordagem garante um fluxo de caixa estável e crescente, protegendo a empresa contra a erosão do poder de compra ao longo do tempo. Além disso, VICI tem sido proativa em adquirir novas propriedades e firmar parcerias estratégicas para financiar melhorias e desenvolver novos projetos, o que diversifica ainda mais suas fontes de renda.

Análise Financeira e Estratégia de Crescimento

VICI Properties mantém uma razão de alavancagem conservadora de menos de 5,5 vezes e uma taxa de pagamento de dividendos em torno de 75%. Isso confere à empresa uma base sólida para continuar expandindo seu portfólio de investimentos. Desde sua fundação, VICI tem aumentado seus dividendos anualmente e, com uma taxa de crescimento de dividendos líder de mercado de 7,9%, superou significativamente seus pares.

• Taxa de pagamento de dividendos: ~75%
• Alavancagem: <5.5x
• Crescimento de dividendos desde a fundação: 7.9% ao ano

O Futuro de VICI Properties no Mercado de REITs

Olhando para o futuro, VICI Properties está bem posicionado para continuar seu caminho de crescimento. Sua combinação de um portfólio diversificado e crescente, contratos de locação favoráveis e uma abordagem de financiamento inovadora, deve permitir que continue entregando dividendos em dólar estáveis e crescentes para seus investidores. Para aqueles que procuram diversificar suas fontes de renda com exposição ao setor de entretenimento, VICI é uma escolha única e promissora.

Conclusão: Escolhendo os Melhores REITs Americanos para Dividendos Consistentes

Investir em REITs americanos de alto rendimento pode ser uma excelente estratégia para gerar dividendos em dólar. No entanto, é essencial fazer uma pesquisa cuidadosa para evitar cair em uma armadilha de rendimento. REITs como Realty Income, NNN REIT e VICI Properties têm todos histórico comprovado de aumento de dividendos, perfis financeiros sólidos e fluxos de caixa crescentes. Esses REITs que mais pagam dividendos devem continuar oferecendo uma renda passiva estável e crescente nos próximos anos, proporcionando uma excelente oportunidade para investidores que desejam aumentar sua exposição ao mercado imobiliário dos EUA e garantir rendimentos robustos em dólares.

Se você está pronto para diversificar seus investimentos e explorar o potencial de renda passiva dos melhores REITs americanos, estes três nomes devem estar no topo da sua lista!