Receber dividendos mensais em dólar é o sonho de muitos investidores brasileiros. E quando falamos de consistência, poucos nomes no mercado são tão respeitados quanto o da Realty Income (O). Com 658 dividendos mensais consecutivos declarados, essa empresa americana tem atraído os olhares de quem busca renda passiva em dólar, segurança e previsibilidade. Mas o que torna esse REIT tão diferenciado? Quais os bastidores dessa máquina de dividendos?

Neste artigo, vamos explorar a fundo os principais dados, estratégias e riscos dessa gigante imobiliária. Prepare-se para conhecer um dos melhores REITs do mercado dos Estados Unidos.

1. O que é a Realty Income (O) e por que ela se destaca entre os REITs Americanos?

A Realty Income Corporation, listada na NYSE sob o ticker “O”, é uma REIT (Real Estate Investment Trust) especializada em propriedades comerciais com contratos de aluguel de longo prazo, os famosos triple net lease. A empresa é conhecida no mercado como The Monthly Dividend Company®, e não é à toa.

Com mais de 15.600 propriedades espalhadas por todos os 50 estados americanos, Reino Unido e outros seis países europeus, a Realty Income atua como parceira de grandes marcas como Walgreens, 7-Eleven, Dollar General, FedEx e até Walmart. São empresas de alto giro, com alto grau de resiliência econômica.

Essa presença internacional e o perfil de clientes sólidos ajudam a garantir uma previsibilidade rara no mercado imobiliário. E é exatamente essa previsibilidade que sustenta os famosos dividendos mensais em dólar, entregues religiosamente aos investidores desde 1994.

2. Os Bastidores dos 658 Dividendos Mensais em Dólar: Consistência que Impressiona

O número 658 não é apenas um número. Representa 55 anos de consistência e 30 anos de aumentos consecutivos de dividendos. Isso colocou a Realty Income no seleto grupo do índice S&P 500 Dividend Aristocrats®, que reúne empresas com mais de 25 anos de crescimento nos dividendos.

Atualmente, o dividendo mensal é de US$ 0,2685 por ação, o que representa um valor anualizado de US$ 3,222. A rentabilidade, ou dividend yield, gira em torno de 5,5%, um valor bastante atrativo para um REIT considerado de baixo risco.

Esses pagamentos são sustentados pelo AFFO (Adjusted Funds From Operations) — uma métrica mais precisa para medir a geração de caixa real dos REITs. Em 2024, o AFFO por ação foi de US$ 4,19, com crescimento de 4,8% ano a ano. Isso mostra que a empresa tem folga operacional para continuar distribuindo e até aumentando os dividendos.

3. Receita Bilionária e Portfólio Diversificado: O Coração da Operação

Em 2024, a Realty Income atingiu uma receita superior a US$ 5,27 bilhões. Essa performance foi alavancada por aquisições estratégicas de propriedades, com investimentos que somaram US$ 3,9 bilhões ao longo do ano, com um rendimento inicial médio de 7,4%.

A empresa tem como diferencial o foco em qualidade do inquilino e localização estratégica. Seu portfólio é diversificado não só geograficamente, mas também setorialmente:

• Varejo: 79,4%
• Industrial: 14,5%
• Cassinos, academias, data centers e outros: 6,1%

Essa pulverização garante resiliência mesmo em tempos econômicos difíceis, como crises, inflação alta ou mudanças no comportamento do consumidor.

4. Estrutura de Capital e Classificações de Crédito: Um REIT com Selo de Qualidade

Não basta crescer. É preciso crescer com prudência. E isso a Realty Income faz bem. A empresa mantém uma estrutura de capital conservadora, com dívida total de US$ 27,2 bilhões, frente a uma capitalização de mercado de US$ 74,9 bilhões.

Além disso, a empresa possui rating A3 pela Moody’s e A- pela Standard & Poor’s, o que indica baixo risco de crédito. Isso reduz o custo de captação e protege a empresa em ciclos de alta dos juros.

Outro destaque é a baixa inadimplência histórica dos inquilinos, graças a um rigoroso processo de seleção de parceiros. Afinal, são contratos longos, com obrigações de manutenção, seguro e IPTU por conta do inquilino.

5. Projeções para 2025: Crescimento Sustentável no Radar

Para 2025, a empresa projeta um AFFO entre US$ 4,22 e US$ 4,28 por ação, o que indica crescimento contínuo da geração de caixa. Além disso, o planejamento inclui cerca de US$ 4 bilhões em novos investimentos imobiliários, mantendo o foco na disciplina financeira.

A taxa de ocupação, hoje em 98,7%, é uma das mais altas do setor, e deve permanecer nesse patamar. A empresa também reforça que pretende manter seu payout (percentual do AFFO distribuído como dividendo) entre 75% e 85%, garantindo espaço para reinvestimento e manutenção do crescimento.

Esse equilíbrio entre distribuição e reinvestimento é uma das marcas registradas da Realty Income.

6. Valuation: Realty Income Está Barata ou Cara?

Utilizando o modelo Dividend Discount Model (DDM) com taxa de desconto de 6% e crescimento de dividendos de 4%, o preço justo estimado é de US$ 167,23 por ação.

Já pelo método de múltiplos de AFFO (múltiplo conservador de 20x), temos:

• AFFO = US$ 4,19 x 20 = US$ 83,80

Ambos os métodos mostram que o papel está razoavelmente precificado. Investidores que focam em dividendos em dólar e crescimento a longo prazo podem enxergar valor, mesmo sem desconto elevado no preço de tela.

7. Riscos, Incertezas e Perspectivas Finais

Mesmo com uma performance sólida, é importante lembrar que a Realty Income está exposta a:

• Mudanças nas taxas de juros;
• Oscilações econômicas e inadimplência de inquilinos;
• Riscos regulatórios e ambientais;
• Desvalorização de imóveis e pressões no mercado europeu.

No entanto, a diversificação e o perfil conservador da gestão funcionam como amortecedores naturais, o que torna a empresa menos volátil e mais previsível que a média dos REITs.

Conclusão: Realty Income é um REIT para se Ter e Manter?

Se você busca renda passiva em dólar, constância e um histórico impecável de dividendos mensais, a Realty Income é, sem dúvida, uma das melhores REITs americanas disponíveis.

Com um modelo de negócio comprovado, inquilinos de alta qualidade, estrutura de capital segura e uma gestão disciplinada, a empresa entrega o que promete — previsibilidade, segurança e crescimento de dividendos.

Não é à toa que tantos investidores ao redor do mundo mantêm ações da Realty Income em suas carteiras por anos — ou décadas.

E você? Já pensou em receber dividendos mensais em dólar, direto na sua conta? Talvez seja hora de conhecer melhor essa gigante imobiliária.

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