Quando o assunto é investir em fundos imobiliários, um nome logo aparece nas rodas de conversa: o MXRF11. Com suas cotas acessíveis, distribuições mensais e grande liquidez, ele se tornou praticamente o “porta de entrada” para quem está começando no mundo dos fundos imobiliários. Mas, e se a gente te dissesse que existem opções ainda mais baratas na bolsa? Sim, fundos com cotas inferiores às do MXRF11 e que também distribuem dividendos consistentes.

Neste artigo, vamos explorar três fundos imobiliários mais baratos que o MXRF11: RBVA11, VGIR11 e IRDM11. A ideia aqui é mostrar que preço baixo não significa baixa qualidade. Vamos entender o perfil de cada um, seus riscos e potenciais. Quem sabe você não encontra uma nova oportunidade para sua carteira de renda passiva?

Por que o MXRF11 virou referência entre os fundos imobiliários?

O MXRF11 (Maxi Renda FII) conquistou seu espaço no mercado com uma proposta bem clara: renda mensal acessível para todos os investidores. Com cotas negociadas atualmente a R$ 9,47, P/VP de 1,00 e dividend yield de 12,08% ao ano, ele virou sinônimo de entrada nos melhores fundos imobiliários para dividendos.

Além disso, é gerido por uma gestora tradicional e tem um portfólio diversificado, composto principalmente por CRIs (Créditos de Recebíveis Imobiliários). O foco é gerar renda com baixo risco, embora o fundo também esteja sujeito a oscilações de mercado e à inadimplência dos emissores dos créditos. A variação da cota nos últimos 12 meses foi de +4,42%.

Mas nem tudo são flores. O MXRF11 sofre com a popularidade: por ter tantos cotistas, ele acaba sendo muito discutido, criticado e vigiado. E, claro, o crescimento do seu preço se torna mais lento. Por isso, muitos investidores buscam alternativas a imobiliários mais baratos e com maior potencial de valorização.

RBVA11: Imóveis de Renda Urbana com desconto e contrato atípico

O RBVA11, da Rio Bravo, é um fundo de tijolo que investe em imóveis comerciais, especialmente agências bancárias alugadas para o Banco Santander, Caixa Econômica e outros inquilinos corporativos. Nos últimos anos, ele passou por uma reestruturação estratégica, buscando diversificar a base de inquilinos e transformar-se gradualmente em um fundo de renda urbana.

Uma das grandes vantagens do RBVA11 está nos contratos atípicos — contratos em que o inquilino precisa pagar o valor integral até o fim do prazo, mesmo que desocupe o imóvel. Isso garante uma estabilidade significativa na receita mensal, além de proteger o fundo contra vacância abrupta. A vacância física atual está em 6,6%, e a vacância financeira em 2,6%, níveis considerados controlados.

Recentemente, o fundo vendeu seis imóveis com lucro, o que reforça a estratégia de reciclagem do portfólio. O valor arrecadado está sendo realocado em ativos com maior potencial de retorno. O fundo também vem realizando renegociações com a Caixa e Santander, ampliando a segurança contratual. Atualmente, o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,28% ao ano, com cotas sendo negociadas a R$ 8,45 e P/VP de 0,80. Apesar disso, a variação negativa em 12 meses (-10,81%) indica um cenário de pressão sobre o preço.

Pontos fortes do RBVA11:

• Contratos atípicos com vencimentos de longo prazo
• Venda de imóveis com lucro e realocação de capital
• Dividendos mensais com yield elevado

Possíveis riscos:

• Alta concentração em agências bancárias
• Dependência de poucos locatários institucionais
• Desvalorização acumulada recente

VGIR11: FII de papel com cotas abaixo de R$ 10

O VGIR11 é um fundo de papel gerido pela Valora Investimentos, especializado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Seu portfólio é composto por 60 CRIs, distribuídos entre indexadores IPCA (66%) e CDI (34%), garantindo exposição diversificada aos principais indexadores da economia.

Com cotas sendo negociadas a R$ 9,53, P/VP de 0,98 e dividend yield de 13,74%, o VGIR11 atrai investidores que buscam renda previsível e constante, mesmo com pouco capital. O fundo prioriza títulos com garantias reais bem estruturadas, como alienação fiduciária de imóveis e recebíveis, o que reduz o risco de crédito. Além disso, não houve perdas realizadas em 2024, o que reforça a qualidade da carteira.

A variação positiva de 9,28% nos últimos 12 meses demonstra resiliência e atratividade do ativo. Apesar da liquidez diária mais modesta, na casa de R$ 5,13 milhões, o fundo se posiciona como uma boa alternativa entre os FIIs de papel com cotas acessíveis.

Destaques do VGIR11:

• Boa diversificação entre IPCA e CDI
• Dividendos mensais consistentes (13,74% a.a.)
• Rentabilidade positiva e sem perdas recentes

Pontos de atenção:

• Menor liquidez em comparação a FIIs maiores
• Possível concentração em certos emissores
• Exposição indireta ao risco de crédito dos CRIs

IRDM11: Alta Renda com perfil agressivo (e mais controle)

O IRDM11, da Iridium Asset, é um dos fundos de papel mais conhecidos da Bolsa. Com uma gestão ativa e agressiva, o fundo busca maior retorno por meio de CRIs de crédito estruturado. Esse perfil, no entanto, vem sendo ajustado: desde o segundo semestre de 2024, a gestora está adotando mais controle de risco e pulverização da carteira.

Hoje, o IRDM11 apresenta dividend yield de 13,98% ao ano, cotado a R$ 67,50, com P/VP de 0,81. Apesar do histórico de volatilidade, o fundo reduziu a exposição a ativos problemáticos e reforçou o caixa para garantir estabilidade nos rendimentos. A inadimplência vem diminuindo e a carteira mostra sinais de recuperação. A variação positiva de 7,58% nos últimos 12 meses reforça essa retomada.

Esse FII é indicado para o investidor que aceita oscilações em busca de maior rendimento. Mesmo com um histórico polêmico, a Iridium mostra disposição em fortalecer a governança e preservar os pagamentos mensais.

Pontos positivos do IRDM11:

• Yield elevado e consistência nos repasses
• Reorganização da carteira para diluir risco
• Valorização recente e retomada da confiança

Riscos envolvidos:

• Histórico recente de inadimplência elevada
• Volatilidade nos dividendos em momentos críticos
• Exposição a operações complexas e menos líquidas

Leia também: MXRF11 Dividendos Mensais: O FII Ideal Para Viver de Renda?

Considerações finais: Vale a pena buscar fundos imobiliários mais baratos?

Quando olhamos para fundos como o RBVA11, VGIR11 e IRDM11, percebemos que o preço da cota por si só não define a qualidade do investimento. Existem sim oportunidades abaixo de R$ 10 com perfis distintos de risco, setores e gestão.

Para o investidor que busca diversificação, essas opções podem ser complementares ao MXRF11. Enquanto o MXRF11 oferece estabilidade e é amplamente testado pelo mercado, outros fundos mais baratos podem proporcionar maior potencial de ganho, desde que sejam bem avaliados.

Antes de investir, sempre analise:

• O tipo de ativo (tijolo ou papel)
• A qualidade dos inquilinos ou emissores
• O histórico de dividendos
• O risco de crédito e vacância
• A gestora e sua estratégia

Lembre-se: renda passiva não é só sobre receber dividendos, mas sobre ter consistência e segurança no longo prazo. Os fundos imobiliários mais baratos que o MXRF11 podem sim fazer parte da sua carteira — desde que você conheça bem o terreno onde está pisando.