O FII Guardian Real Estate – GARE11 é um dos fundos imobiliários de tijolo mais populares entre os investidores, sendo muitas vezes comparado ao MXRF11 dentro dessa categoria. Com essa popularidade, qualquer queda nas cotações gera preocupação. Neste início de ano, o fundo acumulou uma desvalorização de quase 7%, o que levanta a questão: há um problema real ou apenas uma oscilação de mercado? Vamos analisar mais a fundo.

O Fundo GARE11 Está Descontado?

A análise dos indicadores do fundo mostra que ele está sendo negociado com um desconto de aproximadamente 15% sobre seu valor patrimonial. Isso reflete diretamente no Dividend Yield, que aumenta quando o preço da cota cai. No entanto, usar apenas esse indicador para decidir um investimento pode ser arriscado, pois um alto Dividend Yield pode mascarar problemas estruturais do fundo.

Portfólio e Características do GARE11

• Quantidade de Imóveis: O fundo possui atualmente 40 imóveis, após adquirir 15 ativos do Carrefour.
• Contratos Atípicos: 100% dos contratos do fundo são atípicos, com prazo médio de duração de 14 anos, o que garante previsibilidade na receita.
• Vacância Zero: Tanto a vacância física quanto financeira estão zeradas, ou seja, todos os imóveis estão gerando renda.
• Valor Patrimonial: O valor patrimonial por cota é de R$ 9,30, enquanto a cota está sendo negociada a R$ 7,81.
• Liquidez: O fundo movimenta cerca de R$ 6,6 milhões por dia no mercado, garantindo facilidade para compra e venda de cotas.
• Patrimônio Total: R$ 1,3 bilhão, com crescimento constante através de novas emissões.

Alavancagem e Aquisição de Imóveis

O GARE11 recentemente adquiriu 15 imóveis do Carrefour em uma transação de R$ 725 milhões. Para financiar essa compra, utilizou:

• R$ 341 milhões do caixa
• R$ 384 milhões através de securitização de recebíveis

Isso significa que o fundo antecipou os recebimentos dos alugueis desses contratos para levantar dinheiro de imediato. A alavancagem atual é de 35%, mas a gestora projeta reduzi-la para cerca de 25% após a venda de um imóvel no município de Vitória de Santo Antão (PE) por R$ 273 milhões.

Apesar de a alavancagem ser relativamente alta para o padrão de FIIs, o fundo possui R$ 441 milhões em caixa, o que cobriria suas obrigações por aproximadamente nove anos.

Concentração de Receita e Locatários

O GARE11 possui poucos locatários, o que pode representar um risco. O Atacadão, por exemplo, responde por 31% da receita do fundo. Os principais locatários incluem:

• Atacadão (31%)
• Souza Cruz (19%)
• Grupo Mateus (19%)
• Grupo Pão de Açúcar (16%)
• BRF (10%)

Para minimizar riscos, o fundo prioriza contratos com empresas de boa classificação de crédito, garantindo maior segurança.

Mudança no Perfil do Fundo GARE11

Antes focado no setor logístico, o GARE11 vem se tornando um fundo de renda urbana, investindo em imóveis comerciais como supermercados, atacarejos e shoppings. Atualmente, 66% da carteira está alocada em renda urbana.

Dividendos e Emissão de Novas Cotas

O fundo reduziu sua projeção de dividendos (guidance), passando de R$ 0,092 para um intervalo entre R$ 0,083 e R$ 0,09 por cota. A principal razão para essa redução foi a realocação de recursos do caixa para a aquisição dos novos imóveis, reduzindo os rendimentos provenientes de aplicações financeiras.

Emissão de Cotas Abaixo do VP

O fundo realizou uma emissão de cotas recentemente, pretendendo captar R$ 450 milhões, mas arrecadou apenas R$ 194 milhões. A emissão foi feita a R$ 9, um valor inferior ao seu VP (R$ 9,30), o que pode ter contribuído para a queda na cotação. Muitos investidores evitam emissões abaixo do valor patrimonial, pois diluem o valor das cotas existentes.

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Conclusão: Vale a Pena Investir no GARE11?

O GARE11 FII Guardian Real Estate  é um fundo com gestão ativa, que utiliza alavancagem acima da média para aumentar os retornos. Seu portfólio vem crescendo, mas há riscos associados, como:

• Alta concentração de locatários
• Emissões abaixo do VP
• Alavancagem relativamente elevada

Se você é investidor do fundo, o ideal é acompanhar a gestão da dívida e a rentabilidade dos novos imóveis adquiridos. O fundo continua com boas características e segue distribuindo dividendos, mas apresenta um perfil de risco um pouco maior.

Agora, queremos saber sua opinião: você é investidor do GARE11? Pretende continuar aportando? Deixe seu comentário!

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